بين واجب تسجيل التعرضات والمسؤولية الشخصية للمحافظ عن تجاوز اختصاصاته
بقلم: هيئة تحرير جريدة بيتنا الآن
ليست المحافظة العقارية مجرد إدارة تتلقى مطالب التحفيظ والوثائق المرفقة بها، ولا المحافظ على الأملاك العقارية مجرد موظف يوقع القرارات الإدارية دون أن يتحمل مسؤوليتها. إنه مسؤول عن تدبير مسطرة قانونية تترتب عنها آثار بالغة الخطورة على الملكية العقارية وحقوق أصحابها، ولذلك أحاط المشرع اختصاصاته بضوابط قانونية دقيقة، وحدد المجالات التي يمارس فيها سلطته الإدارية، وتلك التي يعود فيها الاختصاص حصرياً إلى القضاء.
ومن بين أكثر المسائل التي تثير النقاش القانوني والمهني مسألة التعرضات على مطالب التحفيظ، سواء كانت تعرضات كلية أو جزئية، أو انصبت على حقوق عينية مشاعة، وما إذا كان المحافظ يملك رفضها أو مناقشة حججها، أم أن واجبه يقتصر على تلقيها وتضمينها في السجل الخاص وإحالة الملف على المحكمة المختصة بعد استكمال الإجراءات القانونية.
الفصل 24: الحق في التعرض مكفول قانوناً
حدد الفصل 24 من ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري، كما وقع تغييره وتتميمه بالقانون رقم 14.07، الحالات التي يجوز فيها لكل شخص يدعي حقاً على عقار في طور التحفيظ أن يتدخل عن طريق التعرض.
وتشمل هذه الحالات:
المنازعة في وجود حق الملكية لطالب التحفيظ أو في مدى هذا الحق أو في حدود العقار.
الادعاء باستحقاق حق عيني قابل للتقييد بالرسم العقاري الذي سيقع تأسيسه.
المنازعة في حق وقع الإعلان عنه طبقاً للفصل 84 من الظهير.
وهكذا، فإن المشرع لم يحصر التعرض في المطالبة بكامل العقار، بل فتح الباب أمام التعرض الجزئي والتعرض المتعلق بحق عيني محدد، كما أتاح المطالبة بحقوق على الشياع.
هل يملك المحافظ رفض التعرض أو مناقشة حججه؟
هنا تكمن النقطة القانونية الجوهرية.
إن الفصل 25 من ظهير التحفيظ العقاري ينص على تقديم التعرض كتابة أو شفوياً أمام المحافظ أو أمام المهندس المساح الطبوغرافي المنتدب أثناء عملية التحديد.
كما يوجب أن يتضمن التعرض هوية المتعرض، واسم العقار ورقم مطلب التحفيظ، وطبيعة الحق موضوع النزاع ومداه، والسندات والوثائق المدعمة له.
والأهم أن الفقرة الخاصة بالتعرضات من الفصل نفسه تنص صراحة على أن المحافظ يقوم بتضمين التعرضات المقدمة وفق الشروط القانونية في سجل خاص يسمى «سجل التعرضات».
وهنا يجب التمييز بين اختصاصين:
الأول: اختصاص المحافظ الإداري والمسـطري.
ويشمل التحقق من هوية المتعرض وصفته، واحترام الآجال القانونية، وتحديد طبيعة التعرض ومداه، واستيفاء الوثائق والرسوم القضائية وحقوق المرافعة وفق المقتضيات القانونية.
الثاني: الاختصاص القضائي.
ويشمل مناقشة حجج الأطراف، والتحقق من صحة الملكية، وتقدير قوة الرسوم والوثائق، والبت في مدى استحقاق الحق المتنازع بشأنه.
فالمحافظ لا يمكنه أن يتحول إلى قاضٍ يقرر أن حجة المتعرض أقوى أو أضعف من حجة طالب التحفيظ، ولا أن يحسم في صحة الملكية أو عدم صحتها.
التعرض الكلي والجزئي والحقوق المشاعة: هل تختلف سلطة المحافظ؟
من حيث المبدأ، لا يختلف اختصاص المحافظ باختلاف طبيعة التعرض، متى تعلق الأمر بحق يدخل ضمن الحالات التي حددها الفصل 24 واستوفى التعرض الشروط القانونية.
فالتعرض الكلي يرمي إلى المنازعة في كامل العقار، بينما ينصب التعرض الجزئي على جزء محدد منه، وقد يتعلق التعرض بحق عيني أو بنصيب مشاع في الملك.
وفي حالة التعرض الجزئي، نظم الفصل 25 كيفية تحديد الجزء المتنازع عليه، ونص على تحمل المتعرض مصاريف تحديده إذا لم يكن قد تم تحديده بكيفية صحيحة أثناء عملية التحديد الأصلية.
أما إذا تعذر تحديد الجزء موضوع النزاع، فإن المحافظ يحيل الطلب على المحكمة الابتدائية، ويمكن للقاضي المقرر أن ينجز عملية التحديد وفق الشروط القانونية.
وفي حالة الشياع، نص الفصل 37 على أن المحكمة تبين في حكمها نصيب كل متعرض من المتعرضين عند الاقتضاء.
إذن، لا يجوز للمحافظ أن يرفض تعرضاً لمجرد أنه جزئي أو يتعلق بحقوق مشاعة، ما دام مستوفياً للشروط القانونية.
الاجتهاد القضائي لمحكمة النقض: المحافظ يقبل التعرض والقضاء يفصل في موضوعه
لم يترك القضاء المغربي هذه المسألة دون توضيح، بل استقر الاجتهاد القضائي للمجلس الأعلى، محكمة النقض حالياً، على التمييز بين الاختصاص المسطري للمحافظ والاختصاص الموضوعي للمحكمة.
ومن أبرز القرارات التي تناولت هذه المسألة:
1. قرار المجلس الأعلى عدد 2415 بتاريخ 7 يونيو 2000
أكد أن المحافظ هو المختص بقبول التعرضات، وأن المحكمة ملزمة بالبت في موضوعها عند إحالتها عليها طبقاً للفصل 37 من ظهير التحفيظ العقاري.
2. قرار المجلس الأعلى عدد 3930 بتاريخ 25 دجنبر 2002
أكد أن المحكمة، وهي تبت في قضايا التحفيظ، تنظر في وجود الحق المدعى به من قبل المتعرضين ونوعه ومحتواه ومداه، بعد إحالة المحافظ ملف المطلب عليها، ولا تبت في قبول التعرض أو عدم قبوله، لأن ذلك من اختصاص المحافظ.
3. قرار المجلس الأعلى عدد 1774 بتاريخ 14 أبريل 1999
أكد أن محكمة التحفيظ لا تبت إلا في التعرضات المحالة عليها من المحافظ والمضمنة في شهادة التعرض، ولا تملك النظر في المسطرة الإدارية للتحفيظ.
4. قرار المجلس الأعلى عدد 1628 بتاريخ 9 ماي 2007، ملف مدني عدد 4240/1/1/2006
أكد أن المحكمة تبت في وجود الحق المدعى به وطبيعته ومشتملاته ونطاقه، وأن مسألة أجل التعرض تدخل في اختصاص المحافظ على الأملاك العقارية.
هذه الاجتهادات تؤكد أن المحافظ يمارس سلطة مراقبة قبول التعرض من الناحية الشكلية والمسطرية، بينما يبقى الفصل في الحق موضوع النزاع من اختصاص القضاء.
وماذا عن التعرض خارج الأجل القانوني؟
من الإنصاف القانوني الإشارة إلى أن المشرع ميز بين التعرض العادي والتعرض الاستثنائي.
فبموجب الفصل 29، يمكن للمحافظ، بعد انصرام الأجل القانوني، قبول التعرض بصفة استثنائية، شريطة ألا يكون الملف قد أحيل على المحكمة الابتدائية، وأن يدلي المتعرض بالوثائق التي تثبت الأسباب التي منعته من تقديم تعرضه داخل الأجل، وبالسندات المدعمة لتعرضه، مع أداء الرسوم والحقوق المطلوبة أو إثبات الاستفادة من المساعدة القضائية.
كما نص الفصل نفسه على أن قرار المحافظ برفض التعرض الاستثنائي غير قابل للطعن القضائي.
وهذا استثناء صريح ينبغي عدم الخلط بينه وبين التعرض المقدم داخل الأجل القانوني.
مسؤولية المحافظ الشخصية: متى تتحول السلطة الإدارية إلى مسؤولية قانونية؟
إن ممارسة المحافظ لاختصاصاته ليست سلطة مطلقة، بل هي مسؤولية قانونية.
فإذا رفض تضمين تعرض مستوفٍ للشروط القانونية، أو ألغى تعرضاً بصورة مخالفة للمقتضيات المنظمة للمسطرة، أو امتنع عن اتخاذ الإجراءات التي يفرضها عليه القانون، وترتب عن ذلك ضرر ثابت للمتضرر، فإن مسؤوليته يمكن أن تثار وفق الأسس القانونية المناسبة، مع إثبات الخطأ والضرر والعلاقة السببية.
ويستحضر في هذا الإطار الفصل 97 من ظهير التحفيظ العقاري، الذي يرتب المسؤولية الشخصية للمحافظ عن الأضرار الناتجة عن إغفال تضمين التقييدات والبيانات والتقييدات الاحتياطية والتشطيبات المطلوبة قانوناً، وعن بعض حالات فساد أو بطلان ما ضمن بالرسم العقاري.
كما أن الفصل 100 أحدث صندوقاً للتأمين لضمان أداء المبالغ المحكوم بها على المحافظين في حالة إعسارهم، وفق الشروط القانونية.
ومن ثم، فإن المسؤولية ليست مجرد مسألة أخلاقية أو إدارية، بل قد تكون مسؤولية مدنية شخصية متى توافرت شروطها.
كلمة أخيرة: لا ينبغي أن يتحول المحافظ إلى قاضٍ ولا أن يتحول القضاء إلى إدارة
إن فلسفة ظهير التحفيظ العقاري تقوم على توزيع الاختصاصات بين الإدارة والقضاء.
فالمحافظ يسهر على سلامة الإجراءات الإدارية، ويستقبل التعرضات المستوفية للشروط، ويضمنها في سجل التعرضات، ويعمل على محاولة الصلح بين الأطراف، ثم يحيل الملف على المحكمة المختصة عندما يتعذر إنهاء النزاع إدارياً.
أما المحكمة، فهي التي تتولى الفصل في وجود الحق المدعى به وطبيعته ومشتملاته ونطاقه.
ولذلك فإن احترام هذا التوزيع للاختصاصات ليس مجرد إجراء شكلي، بل ضمانة أساسية لحماية الملكية العقارية وصيانة حقوق المواطنين.
إن السؤال الذي ينبغي أن يظل مطروحاً أمام كل مسؤول عن تدبير مساطر التحفيظ هو: هل تمارس السلطة في حدود ما يمنحه القانون، أم يجري التوسع في تفسير الاختصاص الإداري إلى درجة الاقتراب من اختصاص القضاء؟
ففي دولة المؤسسات، لا أحد فوق القانون، ولا أحد يملك اختصاصاً لم يمنحه إياه المشرع.
بيتنا الآن – الخبر مقدس والتعليق حر.
يكتبها:حسن الخلقي: إطار عالي ومحافظ سابق للملكية العقاريةبالوكالة الوطنيّة للمحافظة العقارية والمسح العقاري.